Pour obtenir les subventions et financements pour une copropriété – MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, Éco-PTZ collectif ou aides locales – il est essentiel de connaître précisément les règles en vigueur.
Les syndics, au cœur des projets de rénovation énergétique en copropriété, doivent souvent naviguer dans un cadre réglementaire complexe, source de craintes et d’incompréhensions.
Si l’accompagnement par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est fortement recommandé, le syndic doit néanmoins maîtriser les fondamentaux afin de répondre avec précision aux sollicitations des copropriétaires et du conseil syndical.
Cet article présente les éléments essentiels à connaître en 2025-2026 pour sécuriser vos démarches et maximiser les financements.
MaPrimeRénov’ Copropriété : comprendre le seuil des 35 % de gain énergétique
Atteindre 35 % de gain énergétique pour débloquer MaPrimeRénov’, CEE et Éco-PTZ
Dans un projet de rénovation énergétique en copropriété, le seuil réglementaire de 35 % de gain énergétique est essentiel. Fixé pour encourager les rénovations globales, il conditionne l’accès à :
- MaPrimeRénov’ Copropriété : subvention des travaux énergétiques et induits sur parties communes,
- Éco-PTZ collectif : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € par logement sur 3 à 20 ans pour financer la quote-part des copropriétaires,
- CEE – Coup de pouce "Rénovation globale" : prime minimale de 27 €/m² habitable,
- Aides locales : généralement alignées sur ce seuil.
Pour l’atteindre, un bouquet de travaux est indispensable, combinant plusieurs postes incluant potentiellement l’isolation des murs, la rénovation de toiture, le remplacement de chaudière, la pose de robinets thermostatiques ou autres interventions d’amélioration thermique.
Un gain énergétique théorique : cadre réglementaire et mode de calcul
Le seuil de 35 % de gain énergétique correspond à une amélioration théorique calculée en amont par un bureau d’études ou un diagnostiqueur, sans mesure réelle après travaux.
Si l’étude prévoit, par exemple, 38 % de gain grâce à l’isolation, la rénovation de toiture, la pose de robinets thermostatiques et le remplacement de chaudière, et que ces travaux sont réalisés conformément au projet, le gain est considéré comme acquis.
Cette méthode repose sur le moteur réglementaire 3CL 2021, standardisé mais approximatif, et sur l’impossibilité de contrôler l’usage réel des occupants (effet rebond).
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Étude énergétique et audit : étapes préalables obligatoires
Pour déterminer si le seuil de 35 % de gain énergétique est atteignable et identifier les travaux nécessaires, la réalisation d’une étude énergétique est indispensable.
Selon l’ampleur du projet et les financements visés :
- DPE collectif : permet de débloquer MaPrimeRénov’ Copropriété seule,
- Audit énergétique ou Diagnostic Technique Global (DTG) incluant un audit : ouvre l’accès cumulé à MaPrimeRénov’ Copropriété, aux CEE, à l’Éco-PTZ collectif et aux aides locales.
La précision et la conformité de cette étude conditionnent l’éligibilité du projet et le montant des subventions mobilisables.
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Aides financières rénovation énergétique : conditions et fiabilité
Des dispositifs à déclenchement binaire
L’obtention des aides financières en copropriété repose sur un principe strict : toutes les conditions d’éligibilité doivent être respectées.
Un seul critère manquant entraîne la perte de l’ensemble des financements liés.
Exemple : un projet initial prévoyant 36 % de gain énergétique grâce au remplacement des menuiseries privatives reste éligible, mais si certains copropriétaires renoncent à ces travaux, le gain peut tomber à 34,99 %, entraînant la perte de MaPrimeRénov’ Copropriété et de l’Éco-PTZ collectif.
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Évolution des aides : un cadre mouvant
Les dispositifs d’aides financières en copropriété – MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, Éco-PTZ collectif et aides locales – évoluent régulièrement à la hausse ou à la baisse.
Le principe clé : c’est la réglementation en vigueur au dépôt du dossier qui s’applique. Un dépôt en décembre peut ainsi bénéficier des conditions de l’année N, tandis qu’un dépôt en janvier relève de l’année N+1.
Fréquence des évolutions :
- CEE : modifications continues,
- Aides locales : souvent fixées pour trois ans, sous réserve que l’enveloppe budgétaire de la collectivité ne soit pas entièrement consommée. Bien vérifier avec son AMO ou son espace France Rénov’ locale que c’est le cas,
- MaPrimeRénov’ Copropriété : barèmes actualisés chaque année, annoncés en décembre pour application en janvier.
Subventions copropriété : bonnes pratiques pour éviter les refus
Interdiction de signer un devis avant accord écrit
La règle est stricte : aucun devis ne doit être signé avant la confirmation écrite de l’aide (MaPrimeRénov’, CEE, aides locales…).
Toute signature anticipée rend le projet inéligible, sauf en cas d’accord exceptionnel de l’administration.
Interdiction de démarrer les travaux avant validation des financements
Idem, aucun chantier ne doit débuter sans accord définitif et déblocage des fonds, y compris pour l’Éco-PTZ collectif.
Même sous la pression des entreprises ou des copropriétaires, il faut attendre – souvent 6 à 12 mois – pour éviter tout risque d’absence de financement en cours de chantier, avec factures et échafaudages déjà en place.
Répartition des aides : sécurisation par vote en AG
Comme pour les travaux, les subventions collectives sont réparties selon les tantièmes, sauf décision contraire votée en AG.
Dans la majorité des copropriétés, aucune résolution spécifique n’est adoptée pour cette répartition, ce qui constitue une erreur et fragilise juridiquement la décision.
Il est fortement recommandé de prévoir un vote dédié afin de limiter les risques de contestation.
En copropriété, une décision peut être attaquée jusqu’à 5 ans lorsqu’elle concerne la répartition des charges, contre 2 mois pour la plupart des autres résolutions.
FAQ
En 2025, les principales aides sont MaPrimeRénov’ Copropriété, les CEE, l’Éco-PTZ collectif et certaines aides locales.
En combinant plusieurs travaux : isolation, rénovation de toiture, changement de chaudière, régulation du chauffage ou remplacement des menuiseries.
Non. Ce seuil est obligatoire pour MaPrimeRénov’, l’Éco-PTZ collectif et les CEE rénovation globale.
Si cela fait baisser le gain énergétique sous 35 %, toutes les aides peuvent être perdues.
Non. Toute signature ou début de travaux avant validation rend le projet inéligible.
Oui. Les barèmes des CEE, de MaPrimeRénov’ et des aides locales changent régulièrement.
Par défaut, selon les tantièmes, sauf décision contraire votée en assemblée générale.
Ce n’est pas obligatoire pour toutes les aides mais fortement recommandé pour sécuriser le montage des dossiers et éviter les refus. Le recours à l’AMO est en revanche obligatoire pour MaPrimeRénov’ Copropriété.
Un DPE collectif suffit pour MaPrimeRénov’ seule. Un audit énergétique ou un DTG avec audit est nécessaire pour cumuler plusieurs aides.
