Un cadre légal qui se renforce pour les copropriétés
Depuis plusieurs années, et notamment la Loi Climat et Résilience de 2021, le législateur impose aux copropriétés un arsenal croissant de diagnostics et de dispositifs financiers.
L’objectif est clair : améliorer la performance énergétique des bâtiments et préparer la sortie progressive des logements les plus énergivores du marché locatif.
Ces obligations ne sont pas seulement administratives : elles impactent directement la valeur de chaque lot, la rentabilité locative et la capacité à vendre dans de bonnes conditions. Un syndic qui anticipe protège le patrimoine commun et ouvre l’accès à des aides financières importantes.
Le DPE Collectif : mesurer la performance énergétique de l’immeuble
Un diagnostic obligatoire dès 2026
À partir de 2026, toutes les copropriétés devront réaliser un DPE collectif. Ce diagnostic :
- Mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
- Attribue une étiquette énergétique (A à G).
- Identifie et chiffre les travaux prioritaires.
A quoi sert le DPE Collectif ?
La note obtenue influence directement :
- La valeur de chaque logement lors d’une vente.
- L’accès aux aides telles que MaPrimeRénov’ Copropriété et les CEE.
- La préparation du PPPT, qui s’appuie sur ses préconisations.
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)
Un plan sur 10 ans pour anticiper
Le PPPT recense et planifie sur dix ans les travaux à réaliser, leur coût et leur ordre de priorité. Il intègre les recommandations du DPE collectif et fixe la performance énergétique visée après rénovation.
A quoi sert le PPPT ?
- Planification des investissements pour éviter les décisions dans l’urgence.
- Base solide pour élaborer le budget prévisionnel et anticiper les appels de fonds.
- Document exigé par les notaires lors d’une vente (absence = blocage possible).
Le Fonds Travaux (fonds ALUR)
Une épargne obligatoire
Toutes les copropriétés doivent constituer un fonds travaux annuel :
- Minimum 5 % du budget prévisionnel, ou
- Au moins 2,5 % du montant des travaux inscrits dans le PPT.
A quoi sert le Fonds Travaux Alur ?
- Sert de réserve pour financer les travaux après aides.
- Évite les appels de fonds exceptionnels trop lourds.
- Fait contribuer équitablement chaque copropriétaire, même en cas de vente avant les travaux.
Le DPE Individuel : un impact direct sur la location et la vente
Des interdictions progressives
Le DPE individuel évalue la performance énergétique de chaque logement. La loi Climat et Résilience prévoit :
- Depuis 2023 : interdiction de louer les G+ (≥ 450 kWh/m²/an).
- 2025 : interdiction de location pour les logements classés G.
- 2028 : interdiction de location pour les F.
- 2034 : interdiction de location pour les E.
Conséquences pour les loyers et la valeur des logements
- Gel des loyers pour les logements F ou G, même lors d’un changement de locataire.
- Perte de valeur pouvant atteindre 20 % en cas de vente pour les logements mal classés.
- Nécessité de travaux collectifs ambitieux (isolation, chauffage, ventilation) plutôt que de simples gestes isolés.
Les autres obligations légales à connaître pour une copropriété
Le carnet d’entretien : mémoire technique de l’immeuble
Le carnet d’entretien est un document obligatoire que le syndic doit tenir à jour. Véritable “mémoire technique” de l’immeuble, il centralise les informations sur :
- Les travaux déjà réalisés (toiture, ravalement, isolation, etc.).
- L’état actuel des équipements collectifs (chauffage, ventilation, ascenseur…).
- Les prévisions et échéances des travaux futurs.
Son intérêt dépasse la simple formalité administrative : il aide à anticiper les dépenses, facilite le suivi de la performance énergétique et constitue un élément clé lors d’une vente ou d’un audit.
Bornes de recharge pour véhicules électriques : une obligation en expansion
Dans le cadre de la loi Climat, ENEDIS est chargé de déployer des bornes de recharge dans les copropriétés disposant d’un parking de plus de 10 places.
Objectif : accompagner la forte croissance du parc de véhicules électriques en permettant la recharge à domicile.
Concrètement, le syndic doit :
- Identifier les besoins de la copropriété.
- Faciliter l’accès au “droit à la prise” des copropriétaires.
- Anticiper l’impact sur la capacité électrique et, si nécessaire, intégrer les travaux d’adaptation dans le PPPT ou le PPT.
L’assurance responsabilité civile obligatoire
Depuis la loi ALUR, toutes les copropriétés doivent souscrire une assurance responsabilité civile couvrant :
- Les parties communes (version collective) : pour indemniser les dommages causés à des tiers par l’immeuble (dégâts des eaux, chutes d’éléments, etc.).
- Chaque lot privatif (version individuelle) : chaque copropriétaire doit également assurer son logement pour protéger ses biens et sa responsabilité personnelle.
Au-delà de l’obligation légale, une bonne couverture est essentielle pour sécuriser financièrement la copropriété face aux sinistres.
Un calendrier réglementaire à anticiper
| Date | Obligation / Interdiction |
|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Gel des loyers pour logements ≥ 450 kWh/m²/an |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Obligation PPPT pour certaines copropriétés + interdiction de location des G |
| À partir du 1er janvier 2026 | DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés |
| À partir du 1er janvier 2028 | Interdiction de location des F |
| À partir du 1er janvier 2034 | Interdiction de location des E |
FAQ
Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale du bâtiment. Le DPE individuel évalue la performance énergétique de chaque logement.
Le DPE collectif influence les aides et le PPPT, tandis que le DPE individuel conditionne la location et la valeur d’un lot.
Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) recense les travaux à réaliser dans la copropriété sur 10 ans, leur coût et leur priorité.
Il devient obligatoire pour certaines copropriétés dès 2025 et sert de feuille de route pour anticiper les dépenses.
Le fonds travaux ALUR est une épargne obligatoire destinée à financer les travaux futurs.
Montant minimal : 5 % du budget prévisionnel ou 2,5 % du coût des travaux inscrits dans le PPT.
Il permet d’éviter des appels de fonds exceptionnels trop lourds.
- Depuis 2023 : interdiction de louer les G+ (≥ 450 kWh/m²/an).
- 2025 : Interdiction des G.
- 2028 : Interdiction des F.
- 2034 : Interdiction des E.
Elles doivent être déployées par ENEDIS dans les parkings de plus de 10 places. Les copropriétés doivent faciliter leur installation.
Il centralise l’historique et les prévisions de travaux, et est indispensable lors d’une vente ou pour planifier des rénovations.
