Distinguer le PPPT obligatoire et son application à travers le PPT
- La Loi Climat & Résilience a rendu obligatoire la réalisation pour chaque copropriété d’un PPPT ou 3PT et d’un DPE Collectif.
- Ce PPPT ou 3PT désigne le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
- Son application consiste dans le vote d’un Plan Pluriannuel de Travaux qui, s’il est voté, conduira la copropriété à le réaliser en faisant des travaux.
- Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux devient dès lors un Plan Pluriannuel de Travaux.
→ Le PPPT devient un PPT.
→ Le 3PT devient un 2PT.
→ Sa réalisation n’oblige pas la réalisation des travaux.
Le rôle du syndic dans l’élaboration du PPPT et du PPT
📚 En tant que syndic vous allez devoir :
- Proposer dès 2025 de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
- Quand ce dernier sera réalisé, il faudra proposer de mettre en place le Plan Pluriannuel de Travaux.
Pour vous aider, nous vous expliquons comment cela peut se passer étape par étape.
Vote du DPE Collectif et du PPPT (3PT)
Afin de réaliser le PPPT, il est obligatoire de réaliser au préalable un DPE Collectif. En effet, ce dernier, en donnant l’étiquette énergétique de l’immeuble, fournira des informations concernant d’éventuels travaux énergétiques à réaliser.
En général et pour éviter des frais de déplacement inutiles, on fait réaliser le DPE Collectif et le PPPT par la même entreprise.
Exemple de résolution pour mettre au vote la réalisation du DPE Collectif
Résolution n° [X] – Réalisation d’un DPE Collectif
L’Assemblée Générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance des obligations légales relatives à la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Collectif dans le cadre de la Loi Climat et Résilience, décide de procéder à sa mise en œuvre.
En conséquence, l’Assemblée Générale :
- Mandate le syndic pour consulter plusieurs prestataires qualifiés et obtenir des devis pour la réalisation du DPE Collectif ;
- Autorise le syndic à signer le devis le plus avantageux, dans la limite d’un budget de [montant] € TTC, financé par le fonds de travaux ou à répartir entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux ;
- Confie au syndic la mission de suivre la réalisation du diagnostic et d’en présenter les résultats lors d’une prochaine assemblée générale.
La présente résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Vote :
Pour : [X] voix
Contre : [X] voix
Abstentions : [X] voix
Exemple de résolution pour mettre au vote la réalisation du Projet de Plan Pluriannuel de Plan de Travaux
Résolution n° [X] – Élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)
L’Assemblée Générale des copropriétaires, conformément à la réglementation en vigueur, décide de lancer l’élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) afin d’anticiper les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance énergétique.
En conséquence, l’Assemblée Générale :
- Mandate le syndic pour solliciter plusieurs bureaux d’études ou maîtres d’œuvre spécialisés afin d’obtenir des devis pour la réalisation du PPPT ;
- Autorise le syndic à signer le devis le plus avantageux, dans la limite d’un budget de [montant] € TTC, financé par le fonds de travaux ou à répartir entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux ;
- Prévoit la présentation du PPPT en assemblée générale dès son achèvement pour validation et décision sur les travaux à engager.
La présente résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Vote :
Pour : [X] voix
Contre : [X] voix
Abstentions : [X] voix
Financer la réalisation du DPE Collectif et du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux
Le fond de travaux actuellement disponible est utilisable pour faire réaliser le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
En cas de travaux URGENT, il est possible de faire valider la mission directement par le Conseil syndical afin de gagner du temps. Cette validation ne peut se faire qu'à la condition que le coût de la mission rentre dans le budget d'entretien courant alloué au Conseil syndical.
Solliciter des devis pour réaliser le DPE Collectif + PPPT
- Le PPPT doit être établi par un professionnel répondant aux critères suivants : Diplôme Bac+3 minimum ou certification en techniques et thermique du bâtiment. Indépendance totale vis-à-vis des fournisseurs d’énergie, des entreprises du bâtiment et du syndic. Assurance responsabilité civile professionnelle.
- Il peut s'agit d'un bureau d'études, d'un architecte, d'un thermicien.
- Vous pouvez mettre en concurrence des professionnels qualifiés directement via mondeviscopro.fr et nous contacter si vous avez besoin d’aide.
La réglementation étant large pour la réalisation du DPE Collectif et du PPPT vous pouvez choisir de solliciter des professionnels en fonction des besoins de la copropriété.
Par exemple :
- Si la copropriété a un projet de rénovation globale ou un projet de travaux même non énergétique il peut être intéressant de solliciter des architectes ou des bureaux d’études étant également AMO qui seront en mesure de poursuivre l’accompagnement.
⇒ le coût du DPE Collectif / PPPT sera alors plus élevé mais l’analyse plus poussée et l’architecte ou le bureau d’étude n’aura pas besoin d’y revenir et donc de facturer une étude supplémentaire en phase conception. - Si la copropriété n’a pas de projet de travaux et souhaite simplement une mise en conformité. ⇒ le coût du DPE Collectif / PPPT sera alors plus élevé mais l’analyse plus poussée et l’architecte ou le bureau d’étude n’aura pas besoin d’y revenir et donc de facturer une étude supplémentaire en phase conception.
Réalisation du DPE Collectif et d’un PPPT (3PT)
Une fois le DPE Collectif et le PPPT voté et la mission lancée, il va falloir entre 6 à 12 semaines pour l’élaboration du DPE Collectif + PPPT.
La loi définit le nombre de logements qui doivent être visités pour réaliser le DPE Collectif. Ce nombre est soit égal à 100% des logements, soit à un échantillon défini par la règle inscrite dans la réglementation.
| Règle commune minimale |
|
| de 31 à 100 logements | > 10% du nombre total d’appartements de l’immeuble |
| > 100 logements | au minimum 10 logements et > 5% du nombre total d’appartements de l’immeuble. |
À la fin de la mission, le professionnel vous fournit 2 livrables :
- Le DPE Collectif (un par immeuble)
- Le Plan Pluriannuel de Travaux (qui peut intégrer plusieurs scénarios / plans de travaux) ⇒ Le Plan Pluriannuel de Travaux propose des budgets détaillés pour chaque travaux permettant à a copropriété de se projeter sur la réalisation d’une ou plusieurs actions sans avoir à voter un plan complet.
Vote du PPT (2PT)
- Une fois le DPE collectif et le PPPT réalisés, le syndic doit le présenter à la 1ère AG des copropriétaires qui suit son élaboration.
- L'adoption ou le rejet du PPPT doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
- Si le PPPT est adopté, il devient un PPT qui engage le syndic à faire réaliser les travaux.
Les copropriétaires vont alors décider soit :
- D’adopter le PPPT, partiellement, totalement, ou de le rejet.
- De lancer une mission de maîtrise d’œuvre (MOE) pour procéder aux études techniques de conception et aux appels d’offres auprès des entreprises travaux.
- De lancer dans le cas d’une rénovation globale, une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour la gestion du plan de financement du projet de rénovation
Exemple de résolution pour l’adoption d'un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Afin de vous aider dans votre quotidien de syndic, nous vous transmettons des exemples de résolutions. Ces résolutions sont inspirées des travaux de l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC), qui œuvre à professionnaliser et structurer les pratiques des syndics.
Elles sont adaptées aux enjeux spécifiques du PPPT et visent à faciliter leur adoption en assemblée générale.
En revanche, elles ne sont peut être pas adapté à votre fonctionnement en tant que syndic (en fonction de la manière dont vous avez l’habitude de rédiger vos convocations). Nous vous invitons donc à bien les relire et à les adapter !
Adoption du Plan Pluriannuel de Travaux
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) et en application de l’article 14-2 II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décide d’adopter le plan pluriannuel de travaux suivant :
- Type de travaux 1 : Montant estimatif de ... € / Année d’échéance : 202X
- Type de travaux 2 : Montant estimatif de ... € / Année d’échéance : 202Y
- Type de travaux 3 : Montant estimatif de ... € / Année d’échéance : 202Z
- ... (jusqu'à N+10 années maximum)
Soit un montant total du plan pluriannuel adopté de ... € TTC.
Exemple de résolution pour l’adaptation du Fonds Travaux suite au vote du PPT
En application de l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le fonds d’épargne travaux est porté à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté. Alternativement, le fonds peut être maintenu à 5 % du budget prévisionnel si cette cotisation est supérieure avec ce mode de calcul, ou fixé à un autre montant supérieur au choix de l’Assemblée Générale.
Lancement d'un Projet de Rénovation Immédiat
Ce lancement peut être nécessaire si la copropriété doit réaliser des travaux rapidement ou si elle souhaite enchaîner rapidement. Dans ce cas, vous pouvez solliciter facilement les professionnels requis (MOE, AMO etc.) sur mondeviscopro.fr ou alors voter un budget avec mandat au CS pour lancer ces 2 missions.
Exemple de résolution pour la mission de Maîtrise d'Œuvre (MOE)
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du PPPT, décide de missionner le cabinet d’architecte X, suivant la proposition de contrat de maîtrise d’œuvre annexée, pour procéder aux études techniques de conception et aux appels d’offres auprès des entreprises, pour les travaux suivants :
Choix 1 : Rénovation Globale comprenant :
- Type de travaux 1,
- Type de travaux 2,
- Type de travaux 3, etc.
(NB : Ce choix est préconisé pour atteindre les 35 % minimum de gains énergétiques nécessaires à l’obtention des subventions MaPrimeRénov’).
Choix 2 : Rénovation par Tranche comprenant :
- Type de travaux 1. (NB : Dans ce cas, l’adoption d’un plan pluriannuel, même partiel, est nécessaire pour les autres tranches préconisées dans le PPPT).
Les honoraires de la MOE sont fixés à un montant de ... € TTC, répartis en millièmes généraux. Une provision exigible à la date du ... 202X.
Exemple de résolution pour la mission d'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO)
L’Assemblée Générale décide de missionner le cabinet X en qualité d’AMO pour la gestion du plan de financement du projet de rénovation susvisé, suivant la proposition de contrat annexée.
Les honoraires de l’AMO sont fixés à un montant de ... € TTC, répartis en millièmes généraux. Une provision exigible à la date du ... 202X.
(Mentionner les éventuelles subventions accordées pour la MOE et l’AMO).
Les devis des travaux et le plan de financement seront présentés à la prochaine Assemblée Générale.
Exemple de résolution pour la mission de DAAT / DPAT
L’Assemblée Générale des copropriétaires, conformément à la réglementation en vigueur, décide de réaliser un Diagnostic Amiante Avant Travaux (DAAT) en vue des interventions prévues dans la copropriété.
En conséquence, l’Assemblée Générale :
- Mandate le syndic pour consulter plusieurs prestataires spécialisés et obtenir des devis pour la réalisation du DAAT ;
- Autorise le syndic à signer le devis le plus avantageux, dans la limite d’un budget de [montant] € TTC, financé par le fonds de travaux ou réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux ;
- Charge le syndic de veiller à la bonne exécution du diagnostic et d’en communiquer les résultats aux copropriétaires avant le début des travaux.
La présente résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Vote :
Pour : [X] voix
Contre : [X] voix
Abstentions : [X] voix
Exemple de résolution pour la mission de Bureau de contrôle
L’Assemblée Générale des copropriétaires décide de mandater un Bureau de Contrôle Technique afin d’assurer la conformité réglementaire et la sécurité des travaux à réaliser dans la copropriété.
En conséquence, l’Assemblée Générale :
- Mandate le syndic pour consulter plusieurs bureaux de contrôle technique qualifiés et obtenir des devis ;
- Autorise le syndic à signer le devis le plus avantageux, dans la limite d’un budget de [montant] € TTC, financé par le fonds de travaux ou réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux ;
- Confie au syndic la mission de suivre la réalisation de cette prestation et de présenter les conclusions du bureau de contrôle lors d’une prochaine assemblée générale.
La présente résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Vote :
Pour : [X] voix
Contre : [X] voix
Abstentions : [X] voix
Exemple de résolution pour les honoraires du Syndic
Sur la base d’un temps de travail estimé à X heures, les honoraires du syndic relatifs aux études techniques de la MOE et de l’AMO sont fixés à la somme de ... € TTC (... € HT), soit X % du montant HT des études.
Solliciter des devis pour la réalisation du Plan Pluriannuel de Travaux.
- Que ce soit pour un Plan Pluriannuel de Travaux étalé sur 10 ans ou pour une rénovation globale, vous trouverez des professionnels certifiés et de confiance sur mondeviscopro.fr.
- Nous avons cherché à réunir plusieurs prestataires pour chaque prestation afin de vous permettre de mettre en concurrence et de proposer à vos copropriétaires des offres et des approches différentes.
Réalisation du PPT (2PT)
Une fois le PPT voté, il convient de l’appliquer.
Il faudra alors, selon l’échéancier proposé, soumettre des devis d’entreprises travaux via la maîtrise d’œuvre choisie ou en direct si aucune maîtrise d’œuvre n’a été retenue.
Si une rénovation globale a été voté, la MOE et l’AMO permettront à la copropriété d’arriver au vote des travaux avec une idée précise sur les travaux réalisés et leur coût.
Le PPT devant être actualisé tous les 10 ans, un nouveau projet de plan pluriannuel de travaux sera alors mis au vote intégrant les travaux ayant été ou non réalisés.
FAQ
La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 impose, à travers son article 171, la mise en place du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) pour les copropriétés. Mais concrètement, de quoi s’agit-il et comment fonctionne-t-il ?
Grâce à ce document, les copropriétaires peuvent choisir et voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Le PPPT est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans intégrant des logements, avec un calendrier d’application progressif :
- 1er janvier 2023 : pour les copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2024 : pour celles entre 51 et 200 lots
- 1er janvier 2025 : pour celles de moins de 50 lots
👉 Un lot correspond à un logement, un bureau ou un commerce.
La copro est dispensée de l’obligation de réaliser un PPPT si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.
Le PPPT est présenté à la première AG après son élaboration ou sa mise à jour (tous les 10 ans). Lorsque le PPPT fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette AG la question de l'adoption de tout ou partie d'un PPT (Pl
an Pluriannuel de Travaux), soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25).Financement des travaux
Si l'AG adopte le PPT, alors les copropriétaires doivent voter simultanément la provision annuelle des fonds sur le fonds travaux de la copropriété, à hauteur d'un minimum de 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté (sans que cela puisse être inférieur à 5 % du budget de la copropriété).
Les fonds de travaux disponibles actuellement sont utilisables pour faire réaliser le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
Transmission du PPPT lors d’une vente
Dès le 1er janvier 2026, le PPPT ou le PPT devra être remis à l’acquéreur lors d’une vente notariale.
Règles de vote :
- Vote du PPPT : majorité simple (article 24)
- Vote du PPT et de la provision annuelle : majorité absolue (article 25)
Le PPPT repose sur une analyse du bâti, des équipements et de l’état énergétique du bâtiment via le DPE Collectif.
⇒ Réaliser un DPE Collectif avant le PPPT ou en même temps est donc indispensable.
Pas de DPE Collectif, pas de PPPT.
Le PPPT comprend :
- La liste des travaux nécessaires pour assurer la pérennité du bâtiment, la sécurité et la santé des occupants, ainsi que pour réduire la consommation énergétique et les émissions de CO2.
- Une estimation du niveau de performance énergétique après travaux.
- Une évaluation des coûts et un classement des travaux par priorité.
- Un échéancier des travaux à prévoir sur les 10 prochaines années.
Qui peut réaliser le PPPT
Le PPPT doit être établi par un professionnel répondant aux critères suivants :
- Diplôme Bac+3 minimum ou certification en techniques et thermique du bâtiment.
- Indépendance totale vis-à-vis des fournisseurs d’énergie, des entreprises du bâtiment et du syndic.
- Assurance responsabilité civile professionnelle.
La réglementation du PPPT exige l'élaboration d'un seul Plan Pluriannuel de Travaux par rapport de PPPT.
En revanche, la réglementation du DPE collectif impose la création de deux plans de travaux par rapport. Il est donc important de vérifier le nombre de plans de travaux prévus.
Certains prestataires proposent plusieurs plans de travaux, dont au moins un visant à atteindre les 35 % d’économies d’énergie requis par « MaPrimeRénov’ Copropriété », lorsque cela est possible.
La réglementation exige l’estimation d’un budget pour le plan pluriannuel de travaux proposé. Cependant, certains prestataires fournissent des budgets détaillés pour chaque intervention, offrant ainsi aux copropriétés la possibilité de planifier et de réaliser certaines actions sans devoir valider un plan global.
Oui il est tout à fait possible de faire un Projet de PPT sans DTG.
Le PPPT repose sur une analyse technique du bâti et un DPE collectif. Un DTG (Diagnostic Technique Global) n’est pas obligatoire, mais il facilite grandement l’élaboration du projet de PPT fiable. Ladifférence entre DTG et PPPT tient à leur usage : le DTG évalue l’état global de l’immeuble, tandis que le PPT programme les travaux.
Choisir entre PPPT ou DTG, ou combiner DTG et PPT, dépend des objectifs de la copropriété et de son planning. Car la réalisation d’un DTG prend du temps.
Si la copropriété est en bon état et cherche à se mettre en conformité, alors la réalisation d’un DPE Collectif et d’un PPPT peut lui suffire.
Si elle est dans l’urgence de faire des travaux, elle peut également commencer par un DPE Collectif et un PPPT pour identifier l’atteinte ou non des 35% de gain énergétique. Cela lui permettra de s’orienter ou non vers une rénovation globale et d’engager pour la phase de conception un architecte qui fera l’analyse qu’un DTG aurait proposé.
Enfin si la copropriété sait qu’elle a des travaux à réaliser non urgents et souhaite avoir une première analyse complète de son existant, le DTG est le plus adapté.
S’il n’est pas obligatoire de réaliser un DTG pour obtenir un PPPT, il est obligatoire de réaliser un DPE Collectif pour réaliser ce PPPT. C’est pour cette raison que la plupart du temps, il est proposé à la copropriété de réaliser en même temps le DPE Collectif et le PPPT.
Un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux a pour objectif d’aider la copropriété à se projeter dans la réalisation de travaux.
Dans le contexte social et écologique actuel, la rénovation énergétique est appelée à se développer davantage.
S’il n’est pas obligatoire de réaliser un DTG pour obtenir un PPPT, il est obligatoire de réaliser un DPE Collectif pour réaliser ce PPPT. C’est pour cette raison que la plupart du temps, il est proposé à la copropriété de réaliser en même temps le DPE Collectif et le PPPT.
Faire appel à un prestataire capable d’accompagner la copropriété, de la définition des travaux les plus performants jusqu’à la réception et au contrôle de leur qualité, permet de simplifier les démarches et d’optimiser les coûts.
Si la copropriété cherche à faire des travaux a priori de rénovation globale, il est donc recommandé de vérifier si l’entreprise dispose des compétences nécessaires, telles que la réalisation d’audits énergétiques précis, l’accompagnement en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage MaPrimeRénov’ ou Maître d’Œuvre, ainsi que la qualification RGE, essentielle pour l’obtention des aides financières.
Si la copropriété cherche uniquement à se mettre en conformité réglementaire, il est tout à fait possible de passer par un diagnostiqueur qui proposera un rapport simple, clair et bon marché. Ce rapport ne sera pas inutile car il permettra de dessiner une feuille de route pour les travaux, de donner une information claire à tous les copropriétaires. Mais il ne sera pas suffisant pour mener des travaux. Il faudra le jour venu désigner un MOE ou des entreprises de travaux.
Si la copropriété ne réalise pas son PPPT ou n’adopte pas un PPT garantissant la sécurité et la conservation du bâtiment, elle s’expose à deux types de sanctions :
- Intervention de l’administration : l’État pourra imposer ou mettre à jour le PPPT aux frais de la copropriété.
- Recours des copropriétaires bailleurs : ces derniers pourront poursuivre le syndic pour non-respect de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
