Pourquoi un fonds de travaux est-il obligatoire dans votre copropriété ?
Anticiper les dépenses au lieu de gérer l’urgence
Depuis la loi ALUR, toute copropriété d’habitation doit constituer un fonds de travaux destiné à anticiper le financement des futurs travaux dans les parties communes. Ce mécanisme d’épargne collective obligatoire permet d’éviter les appels de fonds imprévus et les votes en urgence, souvent sources de tensions entre copropriétaires.
La logique est claire : planifier les dépenses au lieu de les subir. Comme pour le PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux), il s’agit de passer d’une gestion à court terme à une vision patrimoniale sur plusieurs années.
Un outil de gestion préventive et obligatoire
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Il est attaché au lot (non récupérable en cas de vente) et doit être placé sur un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires.
Quelles copropriétés sont concernées par le fonds de travaux ?
Un calendrier progressif depuis 2023
L’obligation de constituer un fonds travaux s’applique à toutes les copropriétés d’habitation de plus de 10 ans, selon un calendrier progressif :
Exceptions : copropriétés neuves ou DTG favorable
Dès qu’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est adopté, le montant annuel de la cotisation au fonds peut être revu à la hausse pour suivre les besoins identifiés. Cela permet de lisser l’effort financier dans le temps plutôt que d’attendre le dernier moment.
| Taille de la copropriété | Obligation en vigueur depuis |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| Jusqu’à 50 lots | 1er janvier 2025 |
Comment fixer et voter la cotisation du fonds de travaux ?
Quel montant minimum doit être appelé chaque année ?
Le montant annuel ne peut être inférieur à :
- 5 % du budget prévisionnel si aucun PPT n’a été voté ;
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT, si celui-ci a été adopté par l’AG.
À lire aussi : Du PPPT au PPT : méthodologie pour le syndic de copropriété.
Mise en place : un vote obligatoire chaque année
La cotisation doit être votée chaque année en AG (majorité absolue de l’article 25), même si le fonds a déjà été constitué. En revanche, le compte bancaire dédié au fonds n’a besoin d’être voté qu’une seule fois.
Que se passe-t-il en cas de vente ou de changement de copropriétaire ?
Le fonds de travaux n’est pas remboursé au copropriétaire vendeur. Les sommes versées restent attachées au lot. Cela doit être anticipé lors de la vente, notamment si des travaux sont à venir.
À quoi peut servir le fonds de travaux ?
Des usages strictement encadrés
L’AG peut affecter tout ou partie du fonds aux dépenses suivantes, selon la majorité applicable à ces dépenses :
- Élaboration du PPPT et du Diagnostic Technique Global (DTG);
- Travaux prévus dans le PPT adopté en AG ;
- Travaux urgents nécessaires à la sécurité ou à la sauvegarde de l’immeuble ;
- Travaux non prévus dans le PPT, mais visant la santé, la sécurité ou des économies d’énergie.
Le lien avec le PPPT : une stratégie d’anticipation commune
Le PPPT vise à planifier les travaux sur 10 ans. Lorsqu’il est adopté, il modifie le calcul de la cotisation du fonds travaux. Ce dernier peut alors financer les études préalables, certains travaux recommandés et surtout, il permet d’éviter une explosion des charges à court terme.
Peut-on suspendre ou ajuster la cotisation au fonds travaux ?
Suspension autorisée dans deux cas
L’AG peut voter la suspension temporaire de la cotisation si :
- Le fonds dépasse le budget prévisionnel de l’année ;
- Le fonds dépasse 50 % du montant des travaux inscrits dans le PPT adopté.
Une clé de répartition équitable
Chaque copropriétaire contribue au fonds selon ses tantièmes, comme pour les charges courantes. Les appels de fonds sont faits en parallèle du budget prévisionnel.
Même en cas de vente du lot, les sommes versées restent définitivement acquises au syndicat. Elles peuvent faire l’objet d’une négociation amiable entre vendeur et acquéreur, mais ne sont pas remboursées.
Quels recours en cas d’absence ou de mauvaise gestion du fonds ?
Pas de sanction directe… mais des recours possibles
La loi ne prévoit pas de sanction automatique en cas de non-constitution du fonds. Mais un copropriétaire peut saisir le tribunal si :
- Le syndic n’inscrit pas le fonds à l’ordre du jour malgré la loi ;
- Le taux voté est inférieur au seuil légal.
En cas d’inertie, le tribunal peut imposer :
- L’inscription d’un vote à l’AG,
- La mise en place du fonds,
- Voire la révocation du syndic professionnel s’il n’agit pas dans les 3 mois suivant sa désignation.
FAQ
Oui. Depuis 2025, toutes les copropriétés d’habitation, quelle que soit leur taille, doivent le constituer si l’immeuble a plus de 10 ans.
Non. Il ne peut pas l’utiliser sans vote préalable en AG, et uniquement pour les cas prévus par la loi.
Oui. Le DPE collectif et le PPPT font partie des études préparatoires éligibles au financement par le fonds travaux.
Oui, si les travaux sont inscrits dans le PPT adopté ou votés à la majorité, et que l’AG décide d’utiliser le fonds.
Les sommes versées restent attachées au lot. L’acheteur peut vous les rembourser, mais ce n’est pas obligatoire.
Il est en tort. Vous pouvez lui adresser une mise en demeure, ou demander une inscription forcée à l’ordre du jour. Le tribunal peut être saisi si besoin.
