Isolation thermique obligatoire en copropriété : loi et dérogations

En copropriété, certains travaux importants peuvent déclencher une obligation légale d’isolation thermique. Depuis le renforcement des règles de performance énergétique par le Code de la construction et de l’habitation, les ravalements de façade, réfections de toiture ou certains aménagements intérieurs peuvent imposer la mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou par l’intérieur.

Connaître précisément ces obligations est essentiel pour anticiper le budget, préparer les votes en assemblée générale et mobiliser les aides financières comme MaPrimeRénov’ Copropriété ou les CEE. Voici un guide clair pour savoir quand isoler devient obligatoire, quelles sont les exceptions possibles, et quels professionnels consulter pour sécuriser votre projet.

Travaux de ravalement : dans quels cas l’isolation est-elle obligatoire ?

Seuil de 50 % sur une façade chauffée

Lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux de ravalement importants sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur et composées à plus de 50 %, hors ouvertures, de matériaux minéraux non isolants (terre cuite, béton, ciment, métal), des travaux d’isolation thermique doivent être réalisés.

📌 Référence : Article R.173-4 du Code de la construction et de l’habitation

Matériaux concernés par l’obligation

L’obligation s’applique uniquement aux façades composées majoritairement de matériaux minéraux non isolants.

Ravalement simple ou rénovation lourde ?

Sont considérés comme travaux de ravalement importants :

• la réfection de l’enduit existant
• le remplacement ou la mise en place d’un parement, sur au moins 50 % d’une paroi (hors ouvertures)

Travaux de toiture : quand faut-il isoler ?

Travaux importants = couverture ≥ 50 %

Si plus de la moitié de la couverture (hors ouvertures) est remplacée ou recouverte, l’isolation de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau chauffé est obligatoire (Article R.173-5 du CCH).

Toiture ou plancher haut : que faut-il isoler ?

L’objectif est de traiter la surface la plus exposée aux déperditions thermiques. Selon les cas, cela peut concerner :

• toute la toiture
• ou le plancher haut du dernier niveau occupé

Double vitrage : une obligation ou non en copropriété ?

Pas d’obligation générale dans l’ancien

Dans les immeubles anciens, aucun texte de loi n’impose le remplacement des fenêtres par du double vitrage. Cependant, cette amélioration est souvent déterminante pour améliorer la performance énergétique et obtenir un meilleur classement au DPE, notamment dans les copropriétés considérées comme passoires thermiques.

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Logement loué : pas de contrainte légale directe

Un bailleur doit fournir un logement décent, ce qui inclut un certain niveau de performance énergétique. Toutefois, la loi ne l’oblige pas à remplacer des simples vitrages par du double vitrage pour atteindre ce critère. Un logement peut donc être considéré comme décent même avec des fenêtres simples vitrage.

Décision collective en assemblée générale

En copropriété, chaque propriétaire gère ses parties privatives, mais l’assemblée générale peut voter à la majorité absolue des travaux d’intérêt collectif sur ces éléments, comme le remplacement des fenêtres par du double vitrage. Si la résolution est adoptée, le copropriétaire doit participer aux travaux et à leur financement.

En savoir plus sur les travaux privatifs d’intérêt collectif.

Dérogations possibles à l’obligation d’isoler

Certaines situations permettent d’éviter l’isolation malgré l’obligation réglementaire.

Risques pour la solidité du bâtiment

Une isolation peut être écartée si elle engendre un risque avéré pour la structure : fissures, affaiblissement d’un mur porteur, problèmes d’humidité, impact sur la ventilation ou la charpente.

👉 Ce risque doit être attesté par un professionnel selon l’article R.173-6 du CCH.

Contraintes patrimoniales ou architecturales

Dispense possible si le bâtiment est :

• situé dans un site patrimonial remarquable
• proche d’un monument historique
• ou labellisé “Architecture contemporaine remarquable”.

👉 L’avis des Architectes des Bâtiments de France est alors obligatoire.

Mauvais retour sur investissement des travaux

Si le retour sur investissement des travaux est **supérieur à 10 ans**, même avec les aides, la dérogation est possible.

• Cas fréquent si le bâtiment ou une partie n’est pas chauffée.
• Une étude technico-économique (souvent via un audit énergétique) est requise.

Façades sensibles à l’humidité (pierre, bois, chaux…)

L’isolation par l’extérieur peut être exclue si les matériaux en façade sont sensibles à l’humidité : pierre naturelle, bois, terre crue, enduit à la chaux.

👉 Une expertise professionnelle est nécessaire pour valider la dérogation.

Quels professionnels pour évaluer l’obligation d’isoler ?

Avant de lancer vos travaux, faites appel à des professionnels qualifiés capables d’identifier si votre projet déclenche ou non cette obligation, et de vous conseiller sur les aides mobilisables.