PPPT copropriété : obligation et sanctions 2025

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est devenu un document central dans la gestion des copropriétés. Instauré par la loi Climat et Résilience, il s'agit d'une obligation légale qui vise à anticiper les travaux nécessaires à la conservation des immeubles et à leur performance énergétique.

Mais cette obligation reste encore méconnue ou mal interprétée. À travers cet article, nous répondons à toutes vos questions : quelles copropriétés sont concernées ? Que contient un PPPT ? Qui doit le faire réaliser ? Et surtout : que risque-t-on en cas d'oubli ou de refus ?

Le PPPT, c'est quoi exactement ?

Définition simple et objectifs du PPPT

Le PPPT est un diagnostic ou document technique qui permet d'avoir une vision claire des travaux à envisager dans les 10 prochaines années pour :

• Conserver le bâtiment en bon état,
• Garantir la sécurité des occupants,
• Améliorer la performance énergétique,
• Maîtriser les charges collectives sur le long terme,
• Favoriser l'accès aux aides financières (MaPrimeRénov', CEE, etc.),
• Déterminer les travaux collectifs à réaliser sur 10 ans pour pérenniser le bâti,
• Anticiper et budgétiser le coût de ces travaux,
• Évaluer l'intérêt de travaux d'économies d'énergie.

Il se distingue du PPT (Plan Pluriannuel de Travaux), qui est la version votée du projet. Le PPPT est obligatoire à établir, le PPT reste facultatif tant que la copropriété ne l'adopte pas en AG.

Contenu obligatoire : sur quoi repose un PPPT ?

La réalisation du PPPT repose obligatoirement sur un DPE collectif, diagnostic énergétique global de l'immeuble. Ce DPE est une obligation préalable au PPPT car il permet d'identifier les leviers d'amélioration thermique du bâtiment et d'en mesurer les performances actuelles.

Le PPPT doit comprendre :

• L'analyse de l'état technique du bâti,
• La liste des travaux à mener sur 10 ans,
• Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années,
• Une estimation sommaire des coûts travaux,
• Une estimation des économies d'énergie générées et de la réduction des émissions de gaz à effet de serre attendue.

Le PPT quant à lui contient principalement :

• L'ensemble des travaux prescrits dans le PPPT, et votés par les copropriétaires,
• Le classement des travaux par ordre de priorité, en fonction de l'urgence,
• L'échéancier de réalisation des travaux (court, moyen, long terme),
• Une estimation des coûts associés à chaque catégorie de travaux,
• Une prévision budgétaire avec une répartition des dépenses sur la durée du plan pluriannuel.

Quels types de travaux peuvent figurer dans le PPPT ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) identifie les travaux collectifs à prévoir dans les dix prochaines années afin de garantir la pérennité de l'immeuble, sa sécurité, sa conformité réglementaire et sa performance énergétique. Il ne s'agit pas uniquement de traiter l'aspect thermique du bâtiment.

Le PPPT peut inclure :

• Des travaux d'isolation thermique : façades, combles, planchers bas, toiture,
• La rénovation des toitures, balcons, terrasses et autres éléments exposés à la dégradation,
• Le remplacement de menuiseries extérieures (fenêtres, portes) pour renforcer l'étanchéité et les performances énergétiques,
• L'installation de systèmes de chauffage ou de production d'énergie renouvelable (pompes à chaleur, panneaux solaires, etc.),
• Des travaux de mise en conformité réglementaire, notamment en matière de sécurité incendie ou d'accessibilité,
• L'aménagement de locaux communs : local vélo, composteur, espace de tri, etc.,
• La création de bornes de recharge pour véhicules électriques,
• La végétalisation de toitures, façades ou jardins collectifs,
• La gestion des eaux pluviales (récupération, infiltration...).

Mais le PPPT ne se limite pas à des interventions physiques. Il doit aussi identifier les diagnostics nécessaires à la planification des travaux. Ces diagnostics techniques peuvent porter sur :

• La structure de l'immeuble (stabilité, fissures, pathologies du bâtiment),
• Les installations électriques ou gaz,
• L'amiante ou le plomb, en fonction de l'âge du bâtiment,
• La performance énergétique, via le DPE collectif, obligatoire préalablement au PPPT.

Le PPPT est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Ce que dit la loi Climat et Résilience

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience en août 2021, le PPPT est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, selon un calendrier progressif :

Cette obligation repose sur une volonté de planification à long terme des travaux de conservation, de sécurité et de performance énergétique dans les immeubles collectifs. Le PPPT s'inscrit dans une logique de transparence, d'anticipation des charges et d'accès aux aides à la rénovation.

L'adoption du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), qui découle du PPPT, n'est pas obligatoire : seule son élaboration l'est. Le vote de tout ou partie d'un PPT est laissé à l'appréciation de l'assemblée générale, à la majorité absolue de l'article 25.

Par ailleurs, la loi permet que le fonds de travaux (alimenté annuellement par les copropriétaires) finance la réalisation du PPPT et prévoit qu'il contribue à financer ensuite les travaux à réaliser si le PPT est voté.

En cas de vote du PPT, ce fonds doit répondre à deux seuils réglementaires :

• Être au moins égal à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété,
• Être supérieur ou égal à 2,5 % du montant des travaux programmés dans le PPT adopté.

Ce mécanisme vise à garantir la soutenabilité financière des projets de rénovation et à responsabiliser les copropriétaires dans la constitution d'une réserve dédiée.

Qu'en est-il des copropriétés horizontales ?

Les copropriétés horizontales (ex : lotissements de maisons individuelles en copropriété) sont souvent soumises à des règles particulières. Si elles disposent de parties communes techniques (réseaux, voirie, éclairage), elles peuvent être concernées par l'obligation de PPPT.

Qui peut réaliser un PPPT ?

Le PPPT peut être réalisé par différents profils de professionnels, selon les besoins, la taille de la copropriété et les ambitions du plan :

• Le diagnostiqueur immobilier : souvent le choix le plus économique. Il propose un PPPT conforme sur la forme, mais généralement peu détaillé et limité en recommandations. Il convient pour les très petites copropriétés ou lorsque l'objectif est uniquement de respecter l'obligation réglementaire.
• Le bureau d'études techniques (BET) : il représente un bon compromis entre technicité, fiabilité et coût. Il est pertinent si la copropriété envisage une rénovation énergétique ou souhaite obtenir des aides comme MaPrimeRénov'.
• L'architecte : il offre une vision globale de l'immeuble, intègre les problématiques structurelles, esthétiques et réglementaires, et peut accompagner des travaux plus ambitieux. C'est le profil idéal pour les bâtiments à valeur patrimoniale ou pour des projets de rénovation globale. Cependant, ce choix est plus coûteux et parfois plus long à mettre en œuvre.

Comparaison des types de prestataires pour réaliser un PPPT

Quel est le rôle du syndic vis-à-vis du PPPT ?

Le syndic a un rôle central dans la mise en œuvre du PPPT. Il doit :

• Faire réaliser le PPPT lorsque la copropriété est concernée par l'obligation,
• Inscrire sa présentation à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision,
• Le faire actualiser tous les 10 ans,
• Lorsque le PPPT indique la nécessité de travaux dans les 10 ans, mettre à l'ordre du jour l'adoption d'un PPT,
• Faire voter, si un PPT est adopté, une provision annuelle obligatoire sur le fonds travaux, équivalente à au moins 2,5 % du montant des travaux inscrits dans le PPT (et jamais inférieure à 5 % du budget annuel).

Le syndic engage sa responsabilité s'il omet de faire réaliser ou présenter le PPPT comme prévu par la loi.

Faut-il obligatoirement réaliser les travaux du PPPT ?

L'établissement du PPPT est obligatoire pour les copropriétés concernées, mais la réalisation des travaux identifiés ne l'est pas automatiquement. En effet, le PPPT est un document de projection. C'est l'assemblée générale qui décide, à la majorité absolue, s'il y a lieu d'adopter un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux).

Toutefois en cas de refus, le syndic a l'obligation de représenter le PPPT à chaque AG, tant qu'il n'a pas été adopté ou actualisé.

👉 Lire aussi : [Du PPPT au PPT : méthodologie pour le syndic de copropriété]

Quelles sanctions en cas de non-respect de l'obligation de PPPT par la copropriété ?

Sanctions pour la copropriété

En l'absence de PPPT alors qu'il est requis, l'administration (mairie, préfecture ou intercommunalité) peut intervenir pour :

• Faire établir le PPPT à la place du syndicat des copropriétaires,
• Imposer un échéancier de travaux obligatoires,
• Répercuter le coût sur la copropriété, sans concertation préalable.

Sanctions pour le syndic

Le syndic qui n'accomplit pas ses obligations s'expose à :

• Une révocation par l'assemblée générale,
• Une mise en demeure ou action en justice par les copropriétaires,
• Une mise en cause en cas de sinistre (défaut d'entretien, danger pour les occupants).

👉 À lire aussi : [Quelles sanctions en cas d’absence de PPPT ?]

Besoin de réaliser un PPPT pour vous mettre en conformité ou réaliser des travaux ?

mondeviscopro, vous met en relation avec les meilleurs diagnostiqueurs, bureaux d’études et architectes pour réaliser un PPPT adapté au besoin de vos copropriétés.