Depuis la loi Climat et Résilience (DPE collectif, PPPT et fonds travaux obligatoires 2025), le discours officiel et les dispositifs d’aides (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE bonifiés, Éco-PTZ) encouragent clairement la rénovation globale.
Sur le papier, c’est la solution parfaite : réaliser un bouquet coordonné de travaux pour gagner au moins 35 % de performance énergétique, passer de G à D, améliorer le confort thermique et réduire durablement les charges.
Mais dans la réalité, toutes les copropriétés ne peuvent pas atteindre ce seuil :
- Certains bâtiments anciens sont techniquement difficiles à isoler (façades patrimoniales, contraintes architecturales, matériaux incompatibles),
- Les gains énergétiques possibles sont parfois limités par la configuration ou l’état du bâti,
- Les budgets votés en assemblée générale ne permettent pas toujours de financer un chantier global.
Résultat : pour beaucoup de copropriétés, la rénovation globale reste une approche théorique. Elles devront continuer à avancer par étapes, avec des travaux par gestes planifiés dans le cadre du PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux).
Découvrez quels sont les avantages et inconvénients de chacune de ces stratégies et comment le PPT peut vous aider à piloter les travaux et décisions de vos copropriétés.
Rénovation globale vs rénovation par gestes : 2 approches stratégiques différentes
Travaux de rénovation globale
Principe
Réaliser un bouquet complet et coordonné de travaux (isolation des murs et toitures, changement du système de chauffage, installation d’une ventilation performante…) pour atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %.
C’est souvent la seule manière d’améliorer un DPE G ou passer de F à D dans un appartement.
Avantages
- Amélioration significative du DPE collectif (souvent +2 classes),
- Valorisation du patrimoine immobilier,
- Accès aux aides maximales (MaPrimeRénov’, CEE bonifiés, Éco-PTZ global jusqu’à 50 000 € par logement).
Limites
- Investissement important et planification longue (2 à 4 ans),
- Réservé aux copropriétés ayant un fort potentiel d’amélioration énergétique,
- Nécessite un consensus en assemblée générale.
Travaux par gestes
Principe
Réaliser des interventions ciblées sur un ou plusieurs postes (ex. isolation des combles, remplacement de la chaudière, changement des fenêtres).
C’est l’option la plus courante pour améliorer le DPE d’un appartement ancien sans gros chantier.
Avantages
- Budget étalé dans le temps,
- Approche souple et adaptée aux contraintes techniques et financières,
- Idéal pour les copropriétés déjà en E ou D qui veulent progresser par paliers.
Limites
- Gains énergétiques souvent insuffisants pour atteindre les seuils MaPrimeRénov’ Copropriété,
- Aides limitées (souvent moins de 5 % du montant),
- Peu ou pas de prêts à taux zéro mobilisables.
Tableau comparatif : rénovation globale vs par gestes
| Critère | Rénovation globale | Travaux par gestes |
|---|---|---|
| Objectif | +35 % gains énergétiques, +2 classes DPE | Améliorations ponctuelles et progressives |
| Aides financières | Importantes (MPR, CEE bonifiés, Éco-PTZ global) | Faibles (souvent < 5 %), peu de PTZ |
| Conditions | Atteindre 35 %, bâtiment isolable | Aucune, adapté à toutes configurations |
| Durée | 2 à 4 ans | 6 à 12 mois par geste |
| Impact DPE | Fort (G/F → D/C) | Faible à moyen |
| Contraintes techniques | Réalisable seulement si 35 % atteignables | Compatible avec tous bâtiments |
| Organisation | AMO, MOE, bureau de contrôle | MOE uniquement |
| Budget | Investissement important | Budget modulable |
| Exemple | Immeuble G, façades isolables, chauffage vétuste | Immeuble ancien, contraintes patrimoniales |
DPE Collectif et PPPT : la clé du choix stratégique
Le DPE collectif et le PPPT ne sont dès lors pas que de simples formalités réglementaires : ce sont des outils de décision pour choisir entre rénovation globale et travaux par gestes.
Ainsi, suite à la réalisation du DPE collectif et du PPPT :
- Si le scénario le plus ambitieux permet d’atteindre ou dépasser 35 % de gains, la rénovation globale devient une option stratégique avec aides maximales.
- Si les gains sont inférieurs à 35 %, inutile de forcer : mieux vaut planifier des gestes ciblés, en priorisant ceux qui offrent le meilleur retour sur investissement.
Le PPPT vient structurer l’action dans le temps en listant les travaux nécessaires sur 10 ans. Cette priorisation sera :
- Concentrée sur les 3 prochaines années si la copropriété s’oriente vers une rénovation globale.
- Étalée sur 10 ans si c’est la rénovation par gestes qui est privilégiée.
Gestionnaire de copropriété : découvrez comment passer du PPPT au PPT.
Comment le processus de travaux évolue avec ces obligations
Avant : un fonctionnement réactif
Avant l’obligation du DPE collectif et du PPPT, la plupart des copropriétés fonctionnaient en mode réactif : on identifiait un besoin (toiture à refaire, chaufferie à remplacer), puis on lançait une étude et les travaux.
Processus type :
- Année 1 : vote d’une MOE, études et consultation entreprises.
- Année 2 : vote et réalisation des travaux.
Aujourd’hui : une logique proactive et planifiée
Avec les nouvelles obligations, on commence par étudier le potentiel de gain énergétique et comprendre quelles sont les travaux prioritaires avant toute décision.
- Année 1 :
- Réalisation du DPE collectif et du PPPT,
- Analyse des gains possibles et des travaux à réaliser,
- Décision en AG : rénovation globale ou travaux par gestes.
- Année 2 :
- Si rénovation globale : vote AMO, MOE, études complètes, recherche d’aides (MaPrimeRénov’, CEE, prêts).
- Si travaux par gestes : vote d’une MOE sur le poste prioritaire identifié dans le PPPT.
- Années 3 et 4 :
- Déblocage des financements en cas de rénovation globale. Comptez 12 mois pour l’obtention de l’Éco-PTZ.
- Réalisation des travaux.
Impact concret pour le syndic
- Changement des habitudes : passage d’une gestion au coup par coup à une planification sur plusieurs années.
- Plus de temps en phase amont : anticipation favorisée par l’obligation réglementaire et appuyée sur des diagnostics précis.
- Meilleure vision et pilotage : vue d’ensemble sur les travaux à réaliser pour toutes ses copropriétés, avec un calendrier et un budget prévisionnel plus clairs.
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Prendre rendez-vousFAQ
Un projet de rénovation globale en copropriété prend généralement 2 à 4 ans entre le diagnostic initial, la conception, la recherche de financements et la réalisation des travaux. Les travaux par gestes, eux, peuvent être votés et réalisés en 6 à 12 mois selon leur nature.
Si le DPE collectif ou le PPPT montre que les 35 % ne sont pas atteignables, la copropriété peut se tourner vers des travaux par gestes ciblés pour améliorer progressivement la performance énergétique. Le PPPT sert alors de feuille de route priorisant les interventions les plus efficaces.
Améliorer un DPE G ou F avec de simples travaux par gestes est très difficile. Dans la plupart des cas, une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation) est nécessaire pour gagner au moins deux classes et éviter les sanctions liées au DPE.
Présenter les bénéfices financiers (subventions, économies d’énergie, valorisation des biens) et les obligations réglementaires est essentiel. L’appui d’un AMO et les données issues du DPE collectif permettent de démontrer la faisabilité et la rentabilité du projet.
Le DPE collectif fournit une estimation chiffrée des gains énergétiques potentiels selon différents scénarios de travaux. Si un bouquet de travaux coordonnés permet d’atteindre 35 %, la rénovation globale devient prioritaire pour bénéficier des aides maximales.
Après un Diagnostic Technique Global, le syndic doit inscrire les préconisations au plan pluriannuel de travaux (PPPT) et programmer les interventions nécessaires. En fonction des résultats du DTG, la copropriété peut s’orienter vers des travaux par gestes ou vers une rénovation globale.
Le syndic présente en assemblée générale les scénarios de travaux issus du PPPT. Selon les gains énergétiques possibles, la copropriété choisira entre rénovation globale (si 35 % atteignables) ou travaux par gestes.
La même chose qu’après un DTG et un DPE Collectif + PPPT : choisir entre une rénovation par geste ou une rénovation globale.
