Sanctions si absence de PPPT Copropriété en 2025

Les sanctions liées à l’absence de PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) sont réelles et peuvent être lourdes.
Ce document est devenu obligatoire pour les copropriétés depuis la loi Climat et Résilience.

Pourtant, de nombreuses copropriétés n’ont pas encore fait établir leur PPPT, ou refusent systématiquement d’agir, pensant à tort qu’il s’agit d’une formalité facultative.

Or, cette inaction peut entraîner des sanctions juridiques, financières, voire pénales.
👉 Cet article vous explique qui est responsable, quels sont les risques encourus, et comment se protéger collectivement.

Le PPPT est-il vraiment obligatoire en copropriété ?

Que dit la loi sur le PPPT, ses obligations et les sanctions encourues ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est devenu une obligation réglementaire pour les copropriétés, dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il vise à anticiper les travaux nécessaires à la conservation des immeubles, à améliorer leur performance énergétique, et à limiter les dégradations majeures.
Il concerne toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation dont les immeubles ont plus de 15 ans, selon un calendrier progressif :

• Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots principaux
• Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
• À partir du 1er janvier 2025 : copropriétés de moins de 50 lots

Depuis le 1er janvier 2025 donc, toutes les copropriétés de plus de 15 ans, qu’elles soient à usage total ou partiel d’habitation, sont concernées par cette obligation.
Le PPPT doit être présenté en assemblée générale et actualisé tous les 10 ans. Un Diagnostic Technique Global (DTG) peut dispenser temporairement de cette obligation, s’il ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 ans.

La Loi Climat et Résilience ne précise pas clairement quelles sont les sanctions encourues par les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires ou le syndic qui représente la copropriété en cas de non réalisation du PPPT. Pourtant, l’existence de cette loi peut être une occasion de lancer des poursuites en cas d’absence de PPPT pour non conformité à la loi.

Différence entre PPPT et PPT ou PPPT élaboré et PPPT adopté

Le PPPT est un diagnostic technique obligatoire, mais son adoption par l’assemblée générale ne l’est pas.
Le PPT, quant à lui, correspond au plan de travaux voté en assemblée générale. Son vote est facultatif : la copropriété peut choisir de l’adopter ou non.

En résumé : ce qui est obligatoire, c’est l’élaboration du PPPT, c’est-à-dire la réalisation du diagnostic. En revanche, son adoption (et celle des travaux proposés) ne l’est pas.
Même si l’assemblée refuse le plan ou les travaux à plusieurs reprises, le syndic a l’obligation de le représenter à chaque assemblée générale ultérieure, tant qu’il n’a pas été adopté ou mis à jour.

Qui est responsable si le PPPT est absent ou bloqué ?

Le syndic : une obligation légale claire

Le syndic est chargé de faire établir le PPPT et de l’inscrire à l’ordre du jour. En cas de négligence, il engage sa responsabilité civile, peut être révoqué, voire poursuivi pour faute de gestion.

L’assemblée générale : une responsabilité collective

L’AG peut être fautive si elle rejette sans justification le PPPT ou empêche sa réalisation. Le syndicat de copropriétaires peut alors être tenu pour responsable des préjudices causés par l’inaction collective.

Les copropriétaires majoritaires : l’abus de majorité existe

Quand une majorité bloque systématiquement les diagnostics ou les votes, les copropriétaires minoritaires peuvent engager un recours pour abus de majorité (annulation de résolution, mise en cause du vote).

Quels risques juridiques et financiers en cas d’inaction ?

Conséquences civiles

Une copropriété sans PPPT valide ou à jour risque de perdre plusieurs avantages essentiels :

• Perte des aides publiques : certaines subventions comme MaPrimeRénov’ Copropriété, les CEE ou les aides locales exigent que le PPPT ait été réalisé.
• Travaux urgents non anticipés : sans plan pluriannuel, les travaux sont repoussés jusqu’à l’urgence, ce qui entraîne souvent des coûts plus élevés.
• Dégradation accélérée du bâtiment : une absence d’entretien planifié détériore le bâti, affecte les parties communes, et peut provoquer des sinistres.
• Dommages et intérêts : des copropriétaires lésés (par exemple en cas de baisse de valeur du bien ou d’insalubrité) peuvent engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Conséquences pénales en cas de sinistre

En cas d’accident grave (effondrement, incendie, chute de matériaux...), la responsabilité pénale peut être engagée :

• Pour mise en danger de la vie d’autrui,
• ou pour blessures ou homicides involontaires.

Les personnes concernées peuvent être :

• Le syndic, s’il n’a pas rempli ses obligations de gestion,
• Les membres du conseil syndical, en cas d’inaction manifeste malgré les alertes,
• Éventuellement certains copropriétaires, si une décision d’AG illégale ou abusive est à l’origine du préjudice.

Responsabilité de la copropriété face aux tiers

Un tiers (locataire, prestataire, visiteur...) blessé dans un immeuble mal entretenu peut poursuivre la copropriété pour défaut d’entretien ou de sécurité.

De plus, en l’absence de PPPT ou si les travaux préconisés n’ont pas été engagés, l’assureur de l’immeuble peut refuser d’indemniser les dommages, ou appliquer une franchise renforcée.

Quelles sont les sanctions en cas de non-réalisation ou d’absence de PPPT ?

Absence de PPPT : quelles conséquences pour la copropriété ?

En cas d’absence de PPPT alors que celui-ci est obligatoire, la loi prévoit des mécanismes de substitution.

L’autorité administrative compétente (le maire, le préfet ou le président d’EPCI) peut :

• Élaborer ou actualiser le PPPT à la place du syndicat des copropriétaires
• Imposer le plan aux frais de la copropriété
• Exiger l’exécution d’un échéancier de travaux si la sécurité ou la salubrité est en jeu

PPPT non conforme : existe-t-il des contrôles ?

Oui. À tout moment, une autorité administrative peut exiger la transmission du PPPT. Si celui-ci :

• n’est pas transmis dans un délai d’un mois,
• ou ne contient pas les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble

Alors l’administration est en droit de le remplacer ou de l’imposer d’office, toujours aux frais du syndicat des copropriétaires.

Que risque un syndic s’il ne fait pas réaliser le PPPT ?

Le syndic engage sa responsabilité civile et peut :

• Être révoqué par l’assemblée générale
• Être poursuivi par les copropriétaires en cas de préjudice
• Perdre la possibilité d’obtenir certaines aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE, etc.)
• Se voir opposer un refus de prise en charge par l’assurance en cas de sinistre

PPPT : Projet de Plan Pluriannuel de Travaux

Non-réalisation du PPPT : impact sur les ventes immobilières et actes notariés

Le PPPT ou Projet PPT est devenu un document obligatoire à transmettre à l’acquéreur lors de la vente d’un lot. Il est exigé par les notaires et intégré dans le dossier de diagnostics techniques.

Pourquoi cette obligation ?

Elle vise à garantir la transparence pour l’acheteur. Le futur acquéreur doit savoir s’il va devoir assumer, par exemple, un ravalement de façade à 400 000 € dans deux ans.

Cela lui permet de :

• Anticiper les charges exceptionnelles
• Négocier le prix si besoin
• Se désister en toute connaissance de cause

Que se passe-t-il sans PPPT ?

L’absence de PPPT ne bloque pas automatiquement une vente d’un point de vue légal. Toutefois, il fait partie des documents techniques exigés dans le cadre d’une transaction. À défaut, l’acheteur peut :

• Refuser de signer l’acte tant qu’il ne dispose pas d’un document l’informant sur les travaux à venir
• Exiger une baisse de prix pour compenser le manque de visibilité
• Retarder la vente en attendant des compléments d’information
• Mettre en cause la responsabilité du notaire en cas de litige post-vente

En résumé, l’absence de PPPT peut fortement compromettre une transaction immobilière, surtout dans un contexte de vigilance accrue sur l’état des immeubles.

Comment anticiper les sanctions : solutions concrètes

Faites un état des lieux de votre copropriété

Avant toute chose, vérifiez si votre copropriété est concernée par l’obligation :

• L’immeuble a-t-il plus de 15 ans ?
• Combien y a-t-il de lots principaux ?
• Disposez-vous déjà d’un DTG valide ?
• Le PPPT a-t-il déjà été voté ou commandé ?

📌 Si l’une de ces questions reste sans réponse, vous êtes probablement en défaut d’obligation.

Sollicitez un prestataire qualifié (AMO ou bureau d’études)

Pour garantir un PPPT conforme, exploitable en assemblée générale et respectueux du cadre réglementaire, il est essentiel de s'entourer d'un prestataire expérimenté (AMO, bureau d’études ou maîtrise d’œuvre).

Ce professionnel pourra :

• Évaluer précisément l’état de l’immeuble (structure, équipements, performances énergétiques),
• Réaliser les visites techniques et les simulations de travaux,
• Élaborer un PPPT réglementaire, clair et pédagogique,
• Fournir un rapport prêt à être présenté et compris en AG.

👉 Faire appel à un prestataire sérieux réduit les risques de contestation par les copropriétaires et de refus par l’administration (en cas de demande d’aides).

Préparez la présentation du PPPT en AG

Dès réception du PPPT, le syndic doit :

• Le transmettre au conseil syndical
• L’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
• Prévoir les modalités de vote (présentation du PPPT, validation ou report)

💡 Même si les travaux ne sont pas obligatoires, la présentation du plan est impérative.

Besoin d’un accompagnement fiable pour éloigner les sanctions potentielles liés à l’absence de PPPT pour votre copropriété ?

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